Главная Статьи о рынке недвижимости Как подружиться с управляющей компанией

4K просмотры

Как подружиться с управляющей компанией

Уезжаете в новый ЖК или коттеджный поселок? Заранее узнайте права и обязанности вашей УК

Время прочтения - 6 минут

Чтобы у жильцов новостройки или загородных усадеб не было проблем с текущим ремонтом, вывозом мусора, уборкой территории, нужна управляющая компания. Выбор хорошей УК и правильные отношения с ней – это залог комфортного проживания в доме или поселке. В этой статье мы расскажем, каковы обязанности УК, как выстроить с ней коммуникацию и в случае чего сменить. 

Что делает управляющая компания

Управляющую компанию приглашают для того, чтобы в доме или поселке было комфортно и безопасно жить. УК отвечает за исправную работу коммуникационных и инженерных систем (водопровод, газ, свет). В ее ведении также ландшафтный дизайн, обследование фундамента и фасадов на предмет трещин или подновления отделки. Она следит за состоянием кровли, фасада, стен и беспокоится о своевременном открытии и закрытии отопительного сезона.

За состояние всех технических помещений в доме отвечает УК: а это чердаки, лестничный клетки, лифты, подвалы. УК должна проверять, в порядке ли домовые знаки, уличные указатели, отмостки, вход в подъезд, коллекторы, тамбуры и вентиляция.   

В новых домах УК также следит за исправностью камер видеонаблюдения, шлагбаума, кондиционеров, диспетчерской и руководит консьерж-центром.

Спортивные, игровые площадки тоже находятся под ее присмотром. УК также проводит праздничные мероприятия для жителей поселка или комплекса. Если происходит какая-то авария, устранить ее обязана УК, и в это время она поддерживает круглосуточную работу диспетчерской и аварийных служб.

УК должна иметь в штате диспетчерскую службу, которая принимает заявки и звонки жителей, вызывает специалистов.  

Еще один важный пункт в сфере деятельности УК — это коммунальные платежи. Она ведет расчет и учеты платежей и рассылает ежемесячно квитанции.

функции управляющей компании одинаковы

Кстати:

Технические функции управляющей компании одинаковы для всех жилых комплексов. Но набор услуг по управлению варьируется в зависимости от класса жилья. Например, в элитном сегменте управляющая компания предоставляет консьерж-сервис высшего уровня: специальный менеджер может заказать билеты в театр или в кино, забронировать столик в ресторане или авиабилет, вызвать такси, уточнить расписание авиарейсов или время работы салона красоты, провести уборку апартаментов или доставить еду из ресторана, сдать одежду в химчистку и забрать ее оттуда.

Набор функций УК зависит от класса жилья. В жилье эконом-класса УК выполняет функции, прописанные в законе. Если жилой комплекс относится к высокому ценовому сегменту, то в нем чаще убираются, используют более дорогие средства очистки, работы по ландшафтному дизайну осуществляются с большим вниманием, больше денег выделяется на ремонт с использованием дорогостоящих материалов.    

Кстати:

Минимум функций УК прописан в Правилах эксплуатации жилфонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 №170. В соответствии с п. 1.8 Правил это работа с подрядчиками, поставщиками, нанимателями и арендаторами, осмотры, текущий и капитальный ремонт, открытие и завершение отопительного сезона, уборка двора и подъездов.

Особенности управления коттеджным поселком

Многие из функций УК, которые мы перечислили раньше, относятся и к коттеджному поселку. Например, компания также следит за предоставлением коммунальных услуг, снабжением частных домов электричеством, водой, газом, организует систему учета и сборов платежей. Здесь перечень услуг УК также зависит от класса поселка и желаний жителей.  Обычно УК в коттеджном поселке выполняет следующие работы:

  • Вывозит мусор.
  • Содержит и убирает территорию поселка.
  • Ремонтирует внутрипоселковые дороги.
  • Отвечает за ночное освещение.
  • Обеспечивает охрану поселка.   
  • Очищает дороги от снега и вывозит его.
  • Отвечает на звонки жителей и присылает специалистов для устранения проблем.
  • Ухаживает за общественными зонами, ремонтирует детские и спортивные площадки.
  • Ремонтирует общие инженерные сети и оборудование в коттеджах.  
  • Также она обосновывает и подготавливает бюджет на содержание и развитие поселка.  

Чем управляющая компания лучше других форм управления

Жилищный кодекс РФ разрешает жильцам многоквартирных домов и поселков выбирать один из трех способов управления домом:

  • Самостоятельное управление.
  • Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ).
  • Управляющая компания.

Плюсы УК в том, что она берет на себя весь комплекс по содержанию и обслуживанию дома или поселка. Однако стоимость услуг УК намного дороже, чем в случае с самостоятельным управлением, ведь это коммерческая организация со своим штатом, помещениями и так далее. 

Где прописаны функции вашей УК

Жильцы заключают с УК договор управления. Он утверждается на общем собрании жильцов и его обязательно должен подписать каждый собственник. При этом УК может обслуживать несколько объектов, это разрешается законом. Есть компании, которые обслуживают десятки домов, поэтому УК намного меньше, чем ТСЖ.  

Кстати:

Способ управления домом и новая управляющая организация выбирается на общем собрании собственников помещений и на основании его решения в любое время может быть изменен: это право закреплено за собственниками в п. 3, ст. 161 ЖК РФ.

В новостройках и готовых коттеджных поселках обычно уже есть своя УК, которая аффилирована застройщиком, хотя юридически не имеет с ним ничего общего. Это удобно, потому что в этом случае УК тесно взаимодействует с застройщиком и  с самого начала строительства ведет объект   

Возможные проблемы с коттеджным поселком

В ЖК РФ хорошо описан процесс управления многоквартирным домом. С коттеджным поселком такой проработки нет, поэтому УК обычно действуют по той же схеме, что и с многоэтажками. Роль квартир играют дома, а роль дома – поселок. Но это не всегда работает. Если в доме все понятно с общим имуществом, к которому относятся лестничные клетки, лифты, чердаки и так далее, то в коттеджных поселка все сложнее. Поэтому возникают споры с тем, кому принадлежат участки, занятые общими дорогами, коммуникациями и инженерным оборудованием поселка. 

Проблемно найти УК, которая квалифицированно может управлять коттеджным поселком. Специалисты рекомендуют сначала создать юрлицо, объединив всех собственников коттеджей (ДНП или ТСЖ), а потом уже заключать договор с УК и так контролировать ее работу. 

Как отказаться от УК

Вы имеете право переизбрать УК на общем собрании жильцов.

Вы имеете право переизбрать УК на общем собрании жильцов.

Причин для этого может быть много. Чаще всего это:

  • Высокая стоимость услуг компании.
  • УК недобросовестно ведет подсчет потребляемых коммунальных услуг (свет, вода, газ) и завышает платежи в квитанциях.     
  • Низкое качество обслуживания. Например, УК несвоевременно реагирует на звонки жителей, их нужды.
  • Неспособность УК правильно общаться с собственниками жилья. Речь как о межличностном общении, так и о менеджменте, организации. 

Кстати:

Для смены УК нужно провести голосование среди собственников помещений в многоквартирном доме или домов в коттеджном поселке.

Для того, чтобы сменить УК, один из жильцов дома или поселка должен получить разрешение органов местного самоуправления на то, чтобы провести собрание и обсудить смену УК с другими жильцами. Ему выдается памятка, и в течение двух недель он должен уведомить о собрании всех жильцов и разместить повестку собрания с местом и временем его проведения. Обычно повестку раскладывают по почтовым ящикам или развешивают на стенах в подъезде.    

Собрание можно проводить, если на нем присутствуют 50% жителей плюс еще один собственник. А решение о смене УК считается принятым, если за это выступили 50% участников собрания плюс еще один собственник.    

ля смены УК нужно провести голосование среди собственников помещений

Сколько стоят услуги УК

Существуют методические рекомендации, которые позволяют установить стоимость услуг УК так, чтобы УК могла извлекать прибыль и при этом не вызывать претензий у собственников. В общем же, стоимость услуг зависит от их набора, желаний жильцов и качества жилья. Собственники дома или поселка сами вправе принимать решение, какие услуги и в каком объеме они хотят получать, кроме обязательного минимума, описанного в ЖК РФ.   

Стоимость услуг УК за один квадратный метр в доме эконом-класса стоит 30-40 рублей в месяц, в доме бизнес-класса – от 55 рублей, в домах элитного сегмента – еще выше.

Наличие и квалификация УК никак не влияет на стоимость жилья в доме или поселке. Правда, если УК оказывает услуги элитного уровня на большой общественной территории, то это может привести к удорожанию жилья. Например, если в состав жилого комплекса входит пар, водоемы, зоны отдыха детей, ресторан, спорткомплекс, тогда стоимость жилья будет выше, так как все эти объекты инфраструктуры требуют обслуживания и ухода.

УК не вправе устанавливать самостоятельно размер платы за свои услуги. Только по договоренности с жильцами на общем собрании. Законодательно эта плата не закреплена

Вывод

Чтобы наладить правильные отношения с УК, нужно понимать ее обязанности и свои права. Если вы недовольны тем, как выстраивается коммуникация с УК, как ведется начисление платежей и поддержание дома или территории, вы вправе инициировать общее собрание жильцов и поднять вопрос о смене УК.

Иллюстрации Ammis.ru

 

Тэги:
Комментарии 0
Ваш комментарий будет опубликован после модерации
VIP объявления
Подпишитесь на новостную рассылку

При подписке вы принимаете условия пользовательского соглашения