Главная Статьи о рынке недвижимости 5 случаев, когда у продавцов не стоит покупать квартиру

2K просмотры

5 случаев, когда у продавцов не стоит покупать квартиру

Будьте осторожны и следуйте нашим советам

Время прочтения - 3 минуты

Покупка квартиры — приятная и вместе с тем рискованная сделка. Многие люди полжизни расплачиваются за свое жилье, если берут кредит в банке. Поэтому к выбору жилья стоит подойти очень ответственно. Особенно на вторичном рынке, когда разговор идет не со строительной компанией, а с частным собственником. Изучить нужно характеристики не только жилья, но и продавца. Расскажем о пяти случаях, когда покупка квартиры у определенного типа продавцов имеет большие риски.  Советуем внимательно отнестись к этапу проверки чистоты сделки, привлекая к работе опытного риэлтора или юриста. 

5 типов продавцов

Тип первый. Новоиспеченные наследники

По опыту юристов, самая рискованная категория продавцов — те, кто получили недвижимость по договору дарения или в наследство. Почему? Потому что неожиданно на пороге вашей квартиры могут появиться родственники и другие наследники, которые не успели вступить в свои права наследования и чьи интересы не были учтены. Да, если родственники или наследники не знали об открытии наследства, или если вдруг находятся внебрачные дети умершего, то они имеют право на часть жилплощади. А может и просто обнаружиться новое завещание.

В этом случае будьте готовы к долгим судебным тяжбам.  Исход их может быть разным: наследникам присудят денежную компенсацию, которую должны будут выплатить продавцы квартиры. Это хорошо для вас. Худший исход: сделку признают недействительной, и вам придется взыскивать деньги с продавца с помощью судебных приставов, а это процесс длительный и нервный. Такая ситуация возможна, когда наследнику важно получить не столько деньги, сколько жилье, например, как память об умершем родственнике.

Правда, такие риски существуют только в течение полугода после смерти человека, оставившего наследство. Если в течение шести месяцев кто-то из наследников не обратился к нотариусу и не вступил в наследство, имущество делится между теми, кто это сделал.

Важно! Однако если наследник не мог по объективным причинам узнать о смерти родственника в течение шести месяцев (например, из-за длительной болезни, отсутствия связи с родными), то суд может восстановить его в правах. И часть купленной вами квартиры будет принадлежать ему. Но если с даты вступления в наследство прошло уже несколько лет, то вы ничем не рискуете. Даже если объявится наследник, суд не сочтет причины, по которым он так долго отсутствовал, весомыми.

Тип второй. Продавец в разводе

Продавец показывает вам выписку из ЕГРН, и там, как владелец квартиры, значится только он один. Однако если эту квартиру он купил в браке, то собственником ее также является супруг или супруга. 

Если продавец женат, но у него на руках должно быть согласие супруга или супруги, которое заверено у нотариуса. Сложнее, если человек недавно развелся. Он может и не сказать вам о том, что частично квартира принадлежит его бывшей второй половине. А в паспорте не обязательно содержится отметка о браке, если он его поменял после развода. Продавец может тайно от экс-супруга, продать квартиру и забрать все деньги.   

А потом бывшая жена или муж продавца могут подать на вас в суд и признать сделку недействительной. Конечно, суд потребует у продавца вернуть вам деньги обратно, но что делать, если продавец уже все потратил? В этом случае вас ждет долгая и неприятная история общения с  приставами и придумывание способов вернуть свои деньги.

Важно! Это правило распространяется только на тех, кто развелся не позднее, чем три года назад. Если продавец развелся более трех лет назад, то можете не беспокоиться. Согласно Семейному кодексу (38 статья), через три года после расторжения брака бывшие супруги уже не имеют право подавать иск на раздел имущества.

Как быть, если квартира вам очень нравится, а ее владелец недавно развелся? Чтобы обезопасить себя, попросите продавца показать решение суда о разделе имущества или нотариально заверенное согласие бывшей супруги или супруга на продажу. Если оно есть, можете заключать сделку.  

Тип третий. Старики и дети

До 14 лет продавать собственность, принадлежащую ребенку, могут его родители. А с 14 до 18 лет нужно уже письменное согласие ребенка. Но в обоих случаях необходимо также согласие органа опеки и попечительства. 

Например, если, продав квартиру, родители в течение определенного времени не подали в опеку документы, где говорится, что ребенок взамен проданной площади получил часть площади в новой квартире, то разрешение на продажу квартиры аннулируется и сделка расторгается. Вам нужно будет вернуть квартиру обратно, а вот с возвратом денег будет уже сложнее. Потому что сколько лет потребуется на то, чтобы пенсионер выплачивал вам уже потраченную сумму со своей пенсии ежемесячно, одному Богу известно.

Если же возраст продавца перевалил за 65 лет, то у него есть шанс отсудить ее обратно. Почему? Потому что продавец в силу своего преклонного возраста мог не понимать, что он делает (177 статья ГК РФ). 

Важно! Росреестр и нотариусы располагают базой данных, где содержится список лиц, признанных судом недееспособными. Но для оспаривания сделки пожилому человеку не обязательно состоять в этой базе. Можно привести показания свидетелей (например, соседей), которые скажут, что он неадекватно себя ведет. В качестве тех, кто оспорит сделку, могут выступить родственники, которые будут не рады тому, что дедушка или бабушка так распорядились их наследством.    

Тип четвертый. Асоциальное поведение продавца

По данным Минздрава РФ,  в России в настоящее время зарегистрировано 700 тысяч наркоманов, 3 млн алкоголиков и 4 млн душевнобольных людей. Если же прибавить к ним незарегистрированных людей, относящихся к этой же категории, то нужно умножить цифры на три, говорят эксперты. Убедиться, не принадлежит ли ваш продавец к числу таких потенциально опасных граждан, будет не лишним.

Потому что асоциальные граждане часто становятся заложниками в руках черных риэлторов. Они вынуждают собственника написать доверенность на их имя и несколько раз перепродают квартиру. В этом случае вы теряете деньги, и сделка признается незаконной.

Впрочем, и сами собственники могут втянуть вас в неприятную историю. Например, уже после заключения сделки они могут передумать продавать жилье. И в суде они скажут, что были пьяны или как-то иначе неадекватны в момент подписания договора.  Деньги вам, может, и вернут, но время вы потратите зря. Не исключено, что собственник заявит, будто не помнит, как получал от вас деньги, и тогда получить их обратно будет сложно: что вы сможете взять с больного человека?

Важно! Даже если формально человек не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, согласно Гражданскому кодексу (статья 177), он может оспорить свою сделку, сославшись на то, что был «не способным понимать значения своих действий или руководить ими» (цитата из законодательства). Ему достаточно будет предоставить справки от врачей и свидетельские показания, чтобы сделку аннулировали. Оспорить сделку могут и родственники такого человека.

ГК РФ статья 177

Тип пятый. Продавец с доверенностью

Если человек продает вам квартиру по нотариальной доверенности, следует насторожиться. Потому что непонятно, как попала эта доверенность в руки продавцу. Ее могли выманить у собственника обманом, угрозами, насилием и шантажом. В этом случае позднее собственник может расторгнуть сделку (согласно 179 статье ГК РФ). Также он может принадлежать к одной из категории недееспособных лиц, описанных нами выше, и тогда сделка будет аннулирована. 

Конечно, не всегда все бывает именно так. Просто нужно подстраховаться: узнайте о собственнике максимум информации. Если это человек пожилой, пусть вам представят справку от врача, что он отвечает за свои действия. Если человек неженат, то попросите справку, что ранее он не состоял в браке. 

Важно! Доверенность может быть также неправильно составлена, просрочена или отозвана владельцем. Узнать об этом можно, проконсультировавшись у юриста. А лучше всего выйти на собственника и вести переговоры с ним.

Представьте, вы сделаете дорогой ремонт, а через несколько месяцев вас вызовут в суд. Окажется, что доверенность была подделана, а собственник был в отъезде и на продажу квартиры разрешения не давал. Деньги вам не вернут, а вот квартиру вы потеряете. 

Доверенность может быть также неправильно составлена, просрочена или отозвана владельцем

Итоги

Безусловно, у любого правила есть исключения. Не всегда сделки с пожилыми людьми заканчиваются судебным разбирательством. А доверенные лица часто бывают порядочными людьми, которые просто делают свою работу. Однако стоит быть осторожнее, покупая квартиру у описанных выше типов продавцов.

Иллюстрации Ammis.ru

Тэги:
Комментарии 0
Ваш комментарий будет опубликован после модерации
VIP объявления
Подпишитесь на новостную рассылку

При подписке вы принимаете условия пользовательского соглашения