Главная Статьи о рынке недвижимости У меня есть 2-5 млн рублей. В какую недвижимость инвестировать?

4K просмотры

У меня есть 2-5 млн рублей. В какую недвижимость инвестировать?

Недвижимость - это вид инвестиций для тех, кто не любит риски. Как выжать из него максимум?

Время прочтения - 2 минуты

Внимание, исторический факт: цена на жилую недвижимость падала за всю новейшую историю России только 3 раза. В 1998 году из-за дефолта, в 2008-2009 из-за мирового кризиса недвижимости и в 2015-2016 из-за российского кризиса. С начала перестройки в среднем цена на жилье в России росла на 3-5% в год, даже в тяжелые годы. То есть рисков у вас практически никаких.

СИТУАЦИЯ С ЦЕНАМИ

Конечно, стоимость недвижимости сильно зависит от региона. Поэтому нет универсального рецепта покупки на 2-5 млн рублей. Например, в Казани за 2,5 млн рублей можно постараться найти двухкомнатную старенькую «хрущевку», а в Подмосковье вам не хватит на однокомнатную квартиру.

Да и в одном городе квартиры на окраине и квартира в центре, рядом с метро, торговыми комплексами и исторических объектов будут разительно отличаться в цене. Даже при одной и той же площади.

То же самое относится к динамике роста цен на недвижимость. В активно развивающихся регионах, например, в Белгородской области, цена растет очень быстро, так как туда стремятся переехать или открыть там свое дело много новых людей. Поэтому, если у вас есть возможность выбирать регион, куда инвестировать свои деньги, сделайте это.

Но так или иначе в этой статье мы расскажем об общих правилах инвестирования в разные типы недвижимости, которые подойдут любому региону.

Совет: ищите перспективные места. Например, выгодно покупать недвижимость в одном из новых городов-территорий опережающего развития. В такие города государство целенаправленно вкладывает деньги, здесь открываются новые предприятия, развивается инфраструктура, кипит жизнь, а значит, недвижимость будет расти в цене. Вы можете купить в таких городах квартиру в строящемся доме или даже участок земли там, где планируется застройка и рядом проходят федеральные трассы.

Если все пойдет по плану, за несколько лет ваш объект недвижимости прибавить в цене 200 и более процентов. Правда, гарантии успеха нет. Финансирование государства могут «свернуть». Поэтому приобретайте квартиры в перспективных, но уже подтвердивших свою успешность городах и территориях.

ВО ЧТО ВЫГОДНО ИНВЕСТИРОВАТЬ

Сейчас аналитики отмечают на рынке определенную стагнацию. Вот уже 3-4 года цены не падают, но и не сильно растут. Россия выходит из глубокого экономического кризиса. Однако есть некоторые виды недвижимости, которые относительно быстро могут принести вам прибыль в любой ситуации.

  1. Покупка квартиры на стадии строительства дома с последующей перепродажей;
  2. Покупка квартиры или коммерческой недвижимости (офисы, склады и так далее) с целью сдачи их в аренду (посуточной или помесячной);
  3. Покупка недвижимости на аукционах по банкротству;
  4. Покупка участков земли (плюс строительство на ней объектов недвижимости);

    4 варианта выгодной инвестиции

ВАРИАНТ ПЕРВЫЙ. ПОКУПКА КВАРТИРЫ НА СТАДИИ СТРОИТЕЛЬСТВА ДОМА  

Известно, что на стадии строительства (котлована) или без отделки квартира стоит значительно дешевле, чем после сдачи дома в эксплуатацию. В рамках долевого договора вы можете приобрести такую недвижимость без проблем. Обычно после завершения строительства квартира прибавляет в цене 20-30%.

Пример: в Нижнем Новгороде можно купить однокомнатную квартиру эконом-класса за 1,5 млн рублей в хорошем районе за полгода-год до сдачи жилья. Еще около 500 тысяч вы потратите на отделку и ремонт. Когда дом будет сдан, квартиру можно будет продать за 2,5 млн рублей минимум. В итоге вы получите чистую прибыль в размере 500 тысяч рублей.

Советы

  • Не стоит покупать большое жилье. Одно-двухкомнатные квартиры пользуются на рынке гораздо большим спросом и их легче будет продать. 
  • Бывалые люди советуют успеть продать квартиру «по переуступке» незадолго до того, как дом будет сдан. В таком случае вам не нужно будет платить 13%-ый подоходный налог, так как по факту вы еще не были владельцем квартиры до ее сдачи в эксплуатацию. Конечно, позднее вы можете оформить налоговый вычет и получить эти деньги обратно, но это произойдет только после трехлетнего владения собственностью. То есть на три года вам придется стать ее владельцем.

Основные риски – «недострой»

Поэтому важно выбирать добросовестную компанию-застройщика.

Несколько важных моментов:

  1. Выбирайте компанию, когда работает не менее 3 лет и имеет какие-то уже сданные успешно объекты;
  2. Изучите историю сданных ими объектов в интернете. Каково качество отделки? Нарушались ли сроки сдачи? Можно пообщаться с жильцами сданных домов онлайн или прямо у дома.
  3. Покупайте квартиру напрямую у застройщика, не через посредников. Но при составлении и подписании договора обязательно проконсультируйтесь с независимым юристом.    

Кстати:

в связи с ужесточением законов в сфере долевого строительства ваши риски минимальны. 

ВАРИАНТ ВТОРОЙ. ПОСУТОЧНАЯ И ПОМЕСЯЧНАЯ СДАЧА НЕДВИЖИМОСТИ В АРЕНДУ

В этом случае вы также можете купить квартиру, дом на этапе строительства, а можно приобрести и готовое жилье. Затем нужно обустроить его для комфортного проживания и сдать в аренду. Это будет приносить стабильный, хотя и небольшой доход. Особенно это, конечно, выгодно делать в крупных городах-миллионниках и курортных городах, где всегда большой приток туристов, студентов и других приезжих. Как и в случае с перепродажей, для сдачи в аренду подходят лучше всего небольшие – одно-двухкомнатные квартиры эконом-класса. На них всегда высокий спрос.

Выгоднее, хотя и более затратно по времени и силам сдавать квартиру посуточно, а не помесячно. Вам нужно будет вкладывать деньги в рекламу на сайтах аренды, принимать звонки от клиентов, убираться в квартире или нанять горничную. 

Пример: в Сочи можно купить однокомнатную квартиру за 3 млн рублей. Летом вы можете сдавать ее за 2-3 тысячи рублей в день (около 50 тысяч рублей в месяц). В остальное время — в долгосрочную аренду примерно за 20 тысяч рублей в месяц. В результате ваш годовой доход с недвижимости составит 10-17%. Это лучше, чем банковский вклад, и в то же время стоимость вашей недвижимости из года в год растет в цене. Но это при самом лучшем раскладе, когда ваша квартира сдается круглый год. В среднем же, говорят специалисты, доходность от аренды составляет 5-7% годовых.

При этом примерно раз в год или два, в зависимости от ситуации на рынке и инфляции, стоимость аренды в городах увеличивается на 10-20%. Конечно, окупятся ваши вложенные деньги нескоро – лет через 5-8 при положительной динамике цен.

Врезка: в России рынок аренды жилья вообще не урегулирован, денежные потоки никак не контролируются государством. Однако по закону, вы должны уплачивать налог со сдачи жилья в аренду. Об этом можете прочитать в нашей статье.

Минусы такого способа заработка

  1. Если вы сдаете квартиру с мебелью и техникой, раз в 2-4 года вам нужно будет их заменять ввиду износа. 
  2. Есть риск, что недобросовестные квартиросъемщики повредят ваш ремонт или мебель. Хотя если сдавать легально и заключать договор, вы сможете потребовать возместить убытки.
  3. И если вы будете сдавать квартиру посуточно, то это будет в большей степени бизнес, который потребует много времени и сил: нужно будет готовить квартиру к сдаче после каждого жильца, встречать и провожать, передавать ключи, мониторить свое объявление на сайтах.   

Купить готовую квартиру с целью сдачи ее в аренду считается одним из самых распространенных способов инвестиций в недвижимость среди простых граждан, а не инвесторов-предпринимателей. Правда, доходность от такого способа невысока, всего около 5% в год, хоть он и считается очень надежным в нашей стране.

Комната для аренды

В больших городах, где стоимость аренды очень высокая, приезжие часто могут позволить себе аренду комнаты. В Москве, например, за 3-4 млн рублей вы вполне можете купить комнату в неплохом доме и сдавать ее посуточно или помесячно. Средняя доходность составит 10-20% в год. 

Не стоит покупать большое жилье

О коммерческой недвижимости

Также на свои 2-5 млн рублей вы можете купить коммерческую недвижимость – торговую точку, офис, склад или другое помещение (магазины, бары, рестораны и так далее). Например, купите несколько мест на рынке и сдавайте их, получая небольшой, но постоянный пассивный доход. Тем более что контракты заключаются долгосрочные. А доходность примерно в 1,5-2 раза выше, чем в случае с жилой недвижимостью.

Конечно, для того чтобы вложение было удачным, нужно разобраться в тенденциях: какой объект пользуется спросом, на какой стадии в него лучше инвестировать. Чтобы не получилось так, что приобретенный вами офис пустует.

Показателем успешности уже работающего проекта является его заполненность арендаторами, не фирмами-однодневками, а стабильно работающими компаниями. Можно вложиться в проект на стадии строительства. Но лучше делать это на поздней стадии реализации, когда точно будет понятно, что проект надежный и его доведут до конца.

Специалисты говорят, что коммерческая недвижимость менее стабильна, чем жилая. Как только экономическая ситуация улучшается и малый и средний бизнес начинает страдать, этот сегмент проседает.

ВАРИАНТ ТРЕТИЙ. ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ НА АУКЦИОНАХ ПО БАНКРОТСТВУ

С недавних пор каждый может принять участие в аукционах по банкротству. Основные площадки, на которых проходит это мероприятие: Сбербанк АСТ, «РТС-тендер», ОАО ММВБ «Госзакупки». Площадок очень много, у каждой свои особенности.

В интернете можно найти много видеороликов о том, как удачно купить квартиру в крупном городе за какие-нибудь 200 тысяч рублей или 10% от стоимости.

Однако для того, чтобы купить стоящий лот, вам придется приложить немало усилий. Потому что есть целые компании, которые заняты мониторингом всех аукционов круглосуточно и скупкой сколько-нибудь стоящих лотов. Ну и, учитывая коррумпированность процедуры госзакупок, о которой твердят аналитики, 80% объема выигрывают все равно «нужные» компании.

Поэтому есть риск потратить время впустую. Хотя в случае удачи у вас есть возможность получить высокую прибыль.

Аукцион

ВАРИАНТ ЧЕТВЕРТЫЙ. ПОКУПКА УЧАСТКОВ ЗЕМЛИ

Как вариант, за 2-5 млн рублей вы можете организовать строительную мини-кампанию: купить небольшой участок земли, построить на нем дом и продать его. Хотя на пассивный доход это уже не будет похоже – придется потрудиться, нанять подрядчиков и отслеживать их работу.

В принципе, достаточно просто купить участок земли в перспективном месте, рядом с трассой, там, где планируется системная застройка, например, коттеджными поселками, и в нужное время продать его. Земля морально никогда не устаревает и стоит намного дешевле постройки.

Оценить доходность этого вида инвестиций трудно, все зависит от непредсказуемых факторов. Но владельцы земли, особенно в пригороде развивающихся городов или даже в их черте, точно не проиграют. Земля в растущих городах только растет в цене.

ЕЩЁ ВАРИАНТЫ

  • Паевой инвестиционный фонд.

Вы можете инвестировать даже небольшую сумму в закрытые ПИФы недвижимости. Размер дивидендов будет зависеть от суммы вашего вложения. В этом случае вы становитесь владельцем энного количества паев – ценных бумаг, где говорится, что вы – собственник части многоквартирного дома, промышленной или коммерческой недвижимости. 

Доходность этого варианта инвестирования очень высокая. Но если вы захотите вывести свои средства, вам потребуется несколько лет.    

  • Покупка жилищного сертификата

В этом случае вы покупаете определенное количество квадратных метров в строящемся доме. Когда строительство будет завершено, вы можете либо обменять сертификат на готовую квартиру, чья площадь соответствует купленным вами квадратным метрам. Либо же продать сертификат застройщику по возросшей цене. Принцип похож на тот, что мы описывали выше в случае с покупкой жилья на этапе котлована или без отделки. Доходность будет примерно та же.

РЕЗЮМЕ

Инвестиции в недвижимость – это надежный способ сохранить свои 2-5 млн рублей, а также получать стабильный пассивный доход. Аналитики отмечают, что за последний год в нашей стране недвижимость выросла в цене примерно на 10%. Положительная динамика продолжится и в следующем году: с учетом самой низкой кредитной ставки за всю историю ипотеки в России в размере 8-9% спрос будет только расти.

Иллюстрации Ammis.ru

Тэги:
Комментарии 0
Ваш комментарий будет опубликован после модерации
VIP объявления
Подпишитесь на новостную рассылку

При подписке вы принимаете условия пользовательского соглашения