Главная Статьи о рынке недвижимости Как провести оценку квартиры для ипотеки (и перепроверить оценщиков)

4K просмотры

Как провести оценку квартиры для ипотеки (и перепроверить оценщиков)

Оценка квартиры – один из самых важных и обязательных пунктов в сделке

Время прочтения - 6 минут 

Банк одобрил вашу заявку на кредит, и вы уже нашли подходящую квартиру (самостоятельно или с риэлтором). Теперь нужно собирать необходимые для оформления ипотеки документы. Оценка квартиры – один из самых важных и обязательных пунктов. На ее основании банк сможет рассчитать сумму кредита, который он вам выдаст.

Зачем банку и вам оценка квартиры

В жизни бывает разное. Вдруг вы по каким-то причинам не сможете выплачивать свой кредит? В этом случае банк должен быть уверен, что, продав вашу квартиру, он сможет вернуть свои деньги, а остатки отдать вам. Потому что банк в качестве залога берет у вас именно ту квартиру, которую вы покупаете на его кредитные деньги. Если вы перестанете платить, банк имеет право продать квартиру на торгах. Поэтому банку важно знать, на что именно он выдает вам 2 млн рублей. Сможет ли он продать эту квартиру за такие же деньги? Оценщик дает ему ясный ответ. А вам, как покупателю, оценка нужна как гарантия того, что вы не переплачиваете за квартиру, что она стоит своих денег.

Когда нужно заказывать оценку

Приглашать оценщика надо еще до заключения сделки. Потому что продавцы склонны завышать стоимость своей недвижимости. Если вы уже заключите предварительный договор и согласитесь на цену продавца, то ее потом нельзя будет изменить. И может выйти так, что вам придется переплачивать из своего кармана. Так как банк выдаст кредит только на основе ликвидной стоимости квартиры, которая может разительно отличаться от рыночной цены продавца. 

Приглашать оценщика

Сколько стоит, кто платит и на какой срок

Оплачивать оценку должны вы, как потенциальный заемщик. Согласно приказу Минэкономразвития РФ, отчет об оценке квартиры действителен в течение шести месяцев. Потом документ теряет юридическую силу, и вам надо будет повторно проводить оценку.

В Москве стоимость процедуры начинается от 2,5 тысяч рублей. В северной столице — от 3 тысяч рублей. Средняя стоимость оценки типовой квартиры колеблется в районе 5 тысяч рублей. Для нестандартных объектов цена может вырасти. В серьезных компаниях обычно бесплатно печатают также вторую копию отчета, иногда за нее просят символическую сумму – около 500 рублей. В целом же стоимость услуг оценщика зависит от таких факторов, как:  

  • площадь квартиры;
  • расположение объекта;
  • качественные характеристики;
  • срочность процедуры.

У кого заказывать

В нашей стране деятельность оценщиков регулируется специальным законом — «Об оценочной деятельности в РФ». Оценщиком может быть юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. При выборе оценщика обязательно проверьте, есть ли у него:

  • профильное образование;
  • членство в СРО;
  •  застрахованная ответственность.

По закону, банк обязан принять отчет от любого оценщика, которого вы наймете. Однако обычно банки рекомендуют в добровольно-принудительном порядке выбрать компанию из списка аккредитованных ими. Это оценщики, которым банк доверяет. Список таковых можно найти на сайте банка. У крупных кредитных учреждений типа «Сбербанка» в списке несколько сотен компаний.  

Какие документы нужны

Вам нужно предоставить оценщику следующие документы:

  • правоустанавливающая документация (договор купли-продажи, свидетельство о регистрации и прочее);
  • кадастровый паспорт;
  • план помещения (опционально);
  • общегражданский паспорт.


Как выглядит отчет

Примерно через неделю оценщики выдадут вам отчет в распечатанном виде (обычно не менее 40 страниц, брошюрованный и прошитый) и листок с кратким содержанием отчета. На отчете должна стоять подпись и печать оценщика, без них документ не действителен. В самом отчете обязательно содержится следующая информация:

  • кто заказчик и кто исполнитель оценки;
  • по какому методу проводилась оценка;
  • характеристики квартиры (метраж, жилая площадь, высота потолков);
  • состояние ремонта;
  • какая система отопления/электроснабжения/водоснабжения;
  • дата постройки, материал стен и вид перекрытий;
  • наличие парковки и количество этажей под домом;
  • состояние дома, транспортная доступность и прилегающая инфраструктура;
  • соответствие планировки квартиры плану БТИ;
  • состояние местного рынка, на котором будет продана квартира;
  • сколько будет стоить такая квартира на торгах и в частной продаже;
  • а также приложения в виде фотографий квартиры (все детали, включая пол и светильники) и копии всех документов.

    Критерии оценки

Как оценивается квартира

Оценщик рассчитывает два вида стоимости квартиры:

  1. Рыночная стоимость.

Это цена, по которой можно продать квартиру без особой спешки. На рыночную стоимость влияют разные факторы:

  • Это месторасположение, инфраструктура, стоимость квадратного метра в этом районе. Например, квартира в центре города даже в старом доме будет стоить значительно дороже, чем квартира в новостройке в спальном районе.  Обычно оценщики здесь ориентируются на данные с порталов недвижимости.
  • Влияют также технические характеристики здания. Когда был построен дом, каково его состояние, давно ли делали ремонт, сколько этажей в доме, есть ли мусоропровод, какие лифты, парковка, площадка перед домом.
  • Другой важный элемент оценки — состояние квартиры: на каком этаже (на последнем цена квартиры падает на 3%, а на первом на 5-10%), сколько комнат, планировка, состояние ремонта (от того, что постелено на полу, ламинат или линолеум, до кафеля в ванной и освещения в гостиной). Оценщик не будет отмечать полную стоимость дизайнерского ремонта; если в квартире ремонт с обоями, пусть даже дорогими, то его просто назовут «евроремонт» и укажут среднюю стоимость.
  • Еще один критерий — состояние рынка недвижимости в настоящее время. Для этого оценщик сравнивает аналогичные объекты на рынке: квартиру в «хрущевке» сравнивают с квартирами в подобных же домах.  Берут обычно пять похожих квартир и выводят среднюю стоимость.  

    2. Ликвидационная стоимость.

Это минимальная цена, за которую можно сбыть квартиру быстро. Ее рассчитывают с помощью формул. Учитывают изменения спроса и стоимости денег во времени. Например, продать квартиру на первом этаже сложно, быстро ее можно сбыть с рук только за низкую цену. Причем разница между обычной рыночной ценой и ликвидационной может достигать нескольких сотен рублей. Тогда как квартиры в удобном месте, например, рядом с метро или в центре города, востребованы и их можно реализовать с торгов в любой момент по цене, близкой к рыночной.  Что касается стоимости денег, то на нее влияют такие факторы, как инфляция, политические перемены, человеческая смертность, мировой прогресс.

Если вы вдруг не сможете платить по кредиту, квартира будет продана именно по ликвидационной цене. Если она очень низкая, то, возможно, банк сможет только покрыть свою задолженность, а вам, как заемщику, ничего не вернется.

Важно! Обычно у квартир эконом-класса ликвидационная стоимость приближена к рыночной. На такие квартиры всегда большой спрос, в отличие от квартир элит- или бизнес-класса.   

Поговорите с оценщиком

Банк выдаст кредит на основе рыночной оценки квартиры. Поэтому она не должна отличаться от цены, которую устанавливает продавец. Но что делать, если вам понравилась квартира, но продавец не соглашается уменьшить завышенную цену и даже доводы оценщика на него не влияют? Поговорите с оценщиком. Попросите его оценить квартиру на определенную сумму. Пусть поставит повышающие коэффициенты на какие-нибудь незначительные вещи: мебель, с которой якобы продается квартира, стеклопакеты, двери. Но будьте осторожнее и не проводите никакие махинации с оценкой (в интернете можно найти много незаконных методов). Потому что это чревато появлением черного пятна в вашей кредитной истории, которое увидят и другие банки. 

Возможны ли ошибки при оценке?

Конечно, возможны. Оценщик может ошибиться и выбрать неправильные аналоговые квартиры для сравнительного анализа. Ошибочным может быть сам прогноз, ведь сложно спрогнозировать, как изменится рыночная стоимость в течение последующих пяти-десяти лет. Возможно, даже продав квартиру на торгах, банк не сможет возместить свои убытки. Оценщик несет как финансовую, так и уголовную ответственность за допущенные в оценке недвижимости ошибки. Оспорить стоимость квартиры можно в суде. 

Ошибки оценщика

Что делать дальше

После того, как вы получите отчет от оценщика, передайте результаты экспертизы в банк. Там отчет и документы проверят на подлинность. Через некоторое время банк уведомит вас об одобрении кредита и пригласит на заключение договора. 

Иллюстрации Ammis.ru

Тэги:
Комментарии 0
Ваш комментарий будет опубликован после модерации
VIP объявления
Подпишитесь на новостную рассылку

При подписке вы принимаете условия пользовательского соглашения