Главная Статьи о рынке недвижимости Как безопасно купить квартиру в новостройке: самые важные шаги

4K просмотры

Как безопасно купить квартиру в новостройке: самые важные шаги

Чтобы не остаться без жилья и без денег, нужно заранее изучить ряд документов

Время прочтения - 8 минут

Квартира в новостройке привлекательна по многим параметрам. Ее стоимость значительно ниже аналогов на вторичном рынке, новая квартира юридически чиста, имеет, как правило, более удобную и современную планировку и так далее. Однако покупка жилья в новостройке сопряжена с некоторыми факторами риска – как прямого мошенничества, так и заморозки строительства на многие годы. Как обезопасить себя от этих и других проблем, узнайте в нашей новой статье.

4 этапа покупки

Пошаговая инструкция

Этапы покупки квартиры в новостройке достаточно стандартны.

  1. Для начала определитесь с тем районом, где вы хотите жить, и с характеристиками будущей квартиры (площадь, этаж, количество комнат, сторона света, наличие балкона или лоджии, класс жилья). 
  2. Многое зависит от суммы, которой вы располагаете или готовы взять в банке в форме ипотеки. Включите в нее ремонт, потому что квартира в новостройке нуждается даже на стадии чистовой отделки в существенных вложениях.  
  3. Найдите варианты жилья самостоятельно, обзванивая офисы продаж застройщиков, или наймите профессионального риэлтора. Осмотрите все предлагаемые варианты и остановите выбор на одном из них.   
  4. Соберите все необходимые документы и оформите сделку. 

Оцените характеристики дома

Очень важно хорошо познакомиться с тем объектом недвижимости, владельцем которого вы хотите стать. Это легко сделать, если дом уже сдан, и вы можете прийти и посмотреть на квартиру своими глазами. Однако чаще всего люди покупают квартиры в новостройках на этапе строительства, когда они дешевле. И в этом случае трудно оценить качество объекта, убедиться в грамотности планировочных решений и понять, насколько благоустроен будет дом. Поэтому мы советуем вам внимательно изучить:  

  • проект дома с указанием площади;
  • документацию, подтверждающую законность строительства;
  • документы на владение земельным участком (обязательно с указанием этажности);
  • план инфраструктуры;
  • оценочную документацию экспертов;
  • также для наглядности вам должны показать макет будущего дома и рассказать о технологиях, материалах, технике и сроках строительства, и вы имеете право посетить строительную площадку и понаблюдать за работой бригад. 

    Оценка

Какие риски угрожают покупателю

Однако, даже если вы изучили документацию, риски при покупке жилья в новостройке остаются. Основные из них:  

  • оформление договора, в котором не прописаны обязательства застройщика;
  • оформление договора на квартиру, которую уже продали другим людям;
  • заморозка строительства дома;
  • долгое, затянувшееся строительство дома;
  • низкое качество жилья;
  • несоответствие планировки и метража квартиры;
  • отсутствие благоустроенной территории.

    Риски

Остановка строительства

У жителей крупных городов на слуху скандалы с одним-двумя, а то и большим количеством проектов-долгостроев, оставившим после себя очереди обманутых дольщиков. Даже если застройщик был официально признан банкротом, к проекту подключается государство и дом постепенно достраивается, нервы и время людей не восстановимы. Хорошая новость: властям тоже порядком надоели эти проблемы с обманутыми дольщиками, поэтому в этом году законодатель ужесточил требования к компаниям, занимающихся долевым строительством.

Проблемы с землей

Стоит внимательно проверить документы застройщика на землю. Потому что, если у земли спорный статус, дом может быть признан незаконным и его снесут или передадут третьим лицам. Дольщики же становятся участниками долгих судебных процессов. Такие случаи не редкость.

Просто мошенничество

К сожалению, ситуации, когда строительная компания просто исчезает, возникали в нашей стране не единожды. Опасность столкнуться с таким мошенничеством велика на раннем этапе строительства, когда человек вложил деньги, а стройку вскоре заморозили и никто не отвечает на звонки в офисе продаж застройщика. Остается только обращаться в суд и требовать моральной и материальной компенсации.   

Некачественная стройка

Еще один риск, с каким можно столкнуться при покупке квартиры в новостройке, это некачественные материалы. Например, дешевая проводка, трубы, система отопления. Известно об этом, как правило, становится только после того, как дом введен в эксплуатацию.

Этапы стройки и риски

Изучим каждую стадию строительства и то, какие трудности могут возникнуть на каждой из них.

1. На этапе котлована

Безусловное преимущество покупки квартиры на стадии котлована – ее низкая стоимость. Как правило, к концу строительства квартира дорожает на 30-50%. Кроме того, вы можете выбрать любую квартиру на любом этаже с хорошей планировкой. Однако, вместе с тем существуют риски. Вы не сможете гарантировать качественное строительство и то, что строительство не будет заморожено (например, компания может не получить разрешение на строительство даже после возведения нескольких этажей, и это может быть окончательное решение властей). Есть и более тяжелые риски: умышленное изменение проектной декларации застройщиком, двойная продажа, повышение стоимости жилья. Чтобы этого не произошло, внимательно изучайте договор с застройщиком на наличие туманных формулировок.     

2. В разгаре строительства

Это самое безопасное время для покупки, по оценке специалистов. Оптимальный срок – за полгода до окончания строительства. Стоимость квадратного метра еще очень хорошая, но уже есть возможность оценить перспективы застройки, а в доме еще много незанятых квартир. 

3. Отделка квартир

Этот этап невыгоден тем, что стоимость квартир резко возрастает. Конечно, вы практически не рискуете потерять свои деньги, однако спросом квартиры на этом этапе пользуются мало. К тому же, самые лучшие квартиры в домах с точки зрения планировочных решений, этажности и других факторов уже разобраны. 

4. Ввод в эксплуатацию

Тут покупателей еще меньше, хотя рисков потерять свои деньги уже совершенно никаких. Стоимость квартиры выросла почти вдвое по сравнению с начальной, зато вы сможете собственными глазами увидеть, какие обещания выполнил застройщик в плане качества материалов, благоустройства территории и так далее.

Оцените надежность застройщика

Итак, самое главное – оценить, насколько надежный застройщик. Сначала изучите всю информацию о нем в интернете: на его официальном сайте, в соцсетях, СМИ, на форумах. Почитайте отзывы людей, узнайте, с какими новостными поводами связана его деятельность. Выбирайте ту компанию, которая имеет хорошую репутацию на рынке и несколько успешных проектов за плечами.

Еще один любопытный способ узнать о застройщике – обратиться в какой-нибудь крупный банк и попросить выдать кредит на покупку квартиры в доме, который возводит эта компания. Серьезные банки очень внимательно подходят к сотрудничеству с девелоперами и могут одобрить ипотеку только тогда, когда все документы застройщика в порядке.

Другой вариант – консультироваться с юристом, попросить его проверить все документы застройщика, есть ли разрешение на землю, на строительство и так далее. Выясните, кто учредитель компании (нет ли в его биографии темных пятен), какой уставной капитал.

Затем также можно посетить строительную площадку, пообщаться с бригадирами, узнать, как движется процесс возведения дома. 

Типы договора 

Также разберем все виды договора, которые могут быть заключены между вами, как покупателем, и застройщиком при покупке квартиры в новостройке.

4 типа договоров

1. Договор долевого участия

Дом еще только в проекте, поэтому в договоре, согласно закону, прописываются все детали: дается подробное описание квартиры вместе с адресом, площадью и пр., указывается фиксированная цена на кв. м, сроки строительства. Также там обозначаются расходы на регистрацию и коммунальные платежи после ввода дома в эксплуатацию. В договоре обязательно должна быть прописана ответственность застройщика в случае нарушения им условий, например, сдвижении сроков. Обычно оговаривается размер неустойки.

Важно понимать, что собственником квартиры вы станете только после сдачи дома. И еще: не нужно заключать никакие предварительные договоры долевого участия, они незаконны. Если вам предлагают подписать такой договор, даже обещая хорошие скидки, задумайтесь о смене застройщика, он не уверен, что выполнит свои обязательства. 

2. Жилищно-строительный кооператив

Будущие жильцы дома заключают соглашение, и каждый из них получает возможность выплачивать всю стоимость квартиры в течение скольких-то лет после того, как дом будет сдан. Вы вместе с другими пайщиками можете наблюдать за строительством дома и потом принимать участие в его эксплуатации. Но ваши права в случае банкротства застройщика очень слабо защищены. Из документов у вас на руках будет только членская книжка кооператива.   

3. Договор переуступки

Этот тип сделки популярен в нашей стране. В основном это связано с тем, что частные инвесторы покупают квартиры на стадии котлована. А потом, к моменту окончания стройки (но до ввода дома в эксплуатацию), перепродают квартиру другому человеку. То есть, покупая квартиру по договору переуступки, вы получаете не саму квартиру, а право оформления ее в собственность после того, как дом будет сдан. Соглашение обязательно должно быть зарегистрировано в Росреестре. 

4. Договор купли-продажи

Традиционный и самый безопасный вариант сделки при покупке квартиры в новостройке. Дом сдан в эксплуатацию, все документы на руках у застройщика, вам нужно только выбрать квартиру, осмотреть ее и совершить сделку.

Вывод

Покупая квартиру в новостройке, особенно на начальных стадиях строительства, нужно внимательно подойти к заключению договора с застройщиком. Важно, чтобы в нем были прописаны ключевые моменты и обязанности компании по качеству строительства, благоустройству территории и так далее. Если же вы приобретаете квартиру уже в построенном доме, то серьезно подойдите к составлению акта приема-передачи объекта. Проверьте работу инженерных сетей, соответствие квартиры проекту. Обнаружив дефекты, вы вправе потребовать от застройщика их устранить и выплатить вам моральную компенсацию.  

Иллюстрации Ammis.ru

Тэги:
Комментарии 0
Ваш комментарий будет опубликован после модерации
VIP объявления
Подпишитесь на новостную рассылку

При подписке вы принимаете условия пользовательского соглашения