Главная Статьи о рынке недвижимости Как дешево купить залоговую квартиру у банка: лайфхаки

10K просмотры

Как дешево купить залоговую квартиру у банка: лайфхаки

Разберем подробно 4 важных шага к покупке

Время прочтения - 5 минут

Далеко не все кредиторы, купившие недвижимость с помощью ипотеки, справляются со своими долговыми обязанностями, и тогда квартира возвращается к банку. Банк заинтересован как можно быстрее продать эту квартиру, чтобы компенсировать свои убытки. В этом случае можно приобрести у банка залоговую недвижимость по очень выгодной цене — на 10-15% ниже рыночной. Мы расскажем, как это можно сделать, какие подводные камни есть при покупке такого имущества и на что следует обратить внимание.   

Что такое залоговая квартира

Объясним простыми словами. Залоговой называют ту квартиру, которую приобрел ипотечник, но он не смог продолжать делать выплаты по кредиту. Причем продавать такую квартиру имеет право как кредитор, чтобы покрыть свои долги, так и банк, которому она досталась в результате судебного разбирательства. 

залоговая квартира

Чем выгодно покупать залоговую квартиру

Самое главное преимущество такой квартиры — ее низкая, по сравнению с рыночной, стоимость. Банк хочет поскорее продать недвижимость, потому что для него это непрофильный актив, который требует затрат на свое содержание. У банка нет цели извлечь прибыль из сделки, для него главное — погасить задолженность. Поэтому скидка обычно составляет минимум 10-15%. Размер скидки также зависит от того, как долго квартира продается. С учетом того, что квартира в крупном городе сегодня стоит минимум 1,5 млн рублей, получится хорошо сэкономить — от 150 тысяч рублей. Кроме того, в такой сделке нет необходимости в участии риэлтора или посредника, а это тоже существенная экономия. 

Какие банки продают залоговые квартиры

Очень многие банки в России, которые осуществляют ипотечное кредитование, также реализуют свои залоговые квартиры. В их числе серьезные крупные структуры, такие как  Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк, МТС банк, Уралсиб, Дельта-Кредит, АИЖК и другие.

Какие есть варианты покупки

Залоговую квартиру можно купить как у самого банка, так и у должника. Рассмотрим оба варианта.

Покупка залоговой квартиры

1. С участием банка

Это самый безопасный вариант. Потому что банк с помощью своего аккредитованного риэлтора сопровождает каждый этап сделки. Когда вы заключаете сделку, банк выдает нотариусу справку об отсутствии задолженности по кредиту и с квартиры снимается обременение. Причем банк предоставляет вам банковскую ячейку для хранения средств, и когда вы подпишете договор купли-продажи и рассчитаетесь с ним, к вам перейдет право собственности.

Вы можете также приобрести залоговую квартиру у банка в кредит. Банки иногда идут на такие соглашения, тут все индивидуально.  Если вы платежеспособны и у вас хорошая кредитная история, то можете получить разрешение банка и переоформить кредит на себя. Здесь много плюсов, потому что банки зачастую предлагают в этом случае специальные программы и льготные условия: более низкую процентную ставку, минимальный первоначальный взнос, более ускоренную процедуру оформления сделки. 

Есть также вариант покупки квартиры у банка на открытом аукционе. Обычно объявление о торгах размещается на сайте банка. Правда, специалисты рекомендуют прежде выяснить, получено ли на продажу этой квартиры согласие заемщика и не прописаны ли в ней несовершеннолетние дети. Потому что в этом случае заемщик может оспорить сделку в последующем.

Приобрести залоговую квартиры

2. Купить у заемщика

У продавца, который не смог выплатить долг за квартиру, должно быть согласие банка на продажу залоговой квартиры. Такая ситуация не редкость. Дело в том, что для того, чтобы банк продал квартиру сам, нужно пройти через судебное разбирательство, которое затягивается на долгое время. Гораздо проще и банку, и заемщику прийти к мирному соглашению, согласно которому заемщик продает квартиру самостоятельно и выплачивает долг банку. Для заемщика это выгодно, потому что он может продать квартиру без существенной скидки. Вы платите ему за квартиру, на эти деньги он гасит долг перед банком.

В этом случае вы покупаете квартиру с обременением, и снимать его придется покупателю. Рекомендуется не вносить аванс до момента вывода квартиры из-под залога и проводить операцию через банковскую ячейку, так вы обезопасите себя от притязаний банка в будущем. Тогда продавец получит деньги только после того, как будет оформлено свидетельство о собственности без обременения. 

 Есть также вариант покупки долга у заемщика. То есть вы покупаете квартиру вместе с ипотечным обременением. Это называется «переуступка долга». 

Важно! Без участия банка покупать залоговое жилье опасно. Потому что на этом рынке много мошенников. Поэтому тщательно изучайте оригиналы документов, посетите банк и получите его согласие на сделку, не вносите предоплату. Рекомендуют лучше купить квартиру с обременением и самостоятельно выплатить долг банку, чем доверить это продавцу, переведя на него всю сумму. Также советуем обязательно арендовать две банковские ячейки, в одну положите деньги для погашения долга, а в другую — для компенсации продавцу. Доступ в них откройте только после регистрации права собственности.  

4 шага к покупке залоговой квартиры

Пошаговое руководство

1. Где искать залоговую квартиру

Обычно объявления о реализации таких квартир можно найти в специальном разделе на сайте банка. Если квартира будет продана с помощью открытого аукциона, объявление об этом можно найти на сайтах Федеральной службы судебных приставов (http://fssprus.ru/) и в местных СМИ не ранее, чем за 30 дней, и не позднее, чем за 10 дней до старта. В объявлении обычно сообщается дата аукциона, стартовая цена, шаг аукциона, размер аванса для участия, место и время мероприятия, данные о продаваемой квартире. Обычно на одном аукционе сразу реализуется несколько объектов недвижимости.

Совет: не доверяйте объявлениям о продаже «квартиры банка» на сайтах недвижимости вроде «Авито». Велик риск попасться в сети мошенников. Даже если это действительно банк, то он не очень надежный. Потому что серьезное уважающее себя кредитное учреждение не будет выставлять свои активы на сторонние сайты.  

2. Как попасть на торги

Для этого вам нужно подать заявку (куда, говорится в объявлении) и внести аванс (он должен быть не больше 5% от стартовой цены). Подать заявку нужно не позднее, чем за пять дней до торгов. Если на аукцион подали заявки меньше двух участников, то цена квартиры снижается на 15% и еще раз торги проводятся через месяц.

  Регулируется процедура торгов ФЗ №102 «Об ипотеке» (статья 57) и Гражданским кодексом (статьи 447-449). Аукцион проводится в открытом виде, процедура такая:

  • Принятие судебного постановления о продаже заложенной квартиры на аукционе.
  • Подготовка аукциона фирмой-посредником.
  • Подача заявки на участие и внесение авансового платежа.
  • Участие в аукционе.
  • Оформление протокола с объявлением победителя.
  • Оплата суммы сделки и регистрация прав собственности.

Причем проводить торги может не сам банк, а нанятая им фирма-посредник. После назначения даты проведения аукциона фирма-организатор публикует в СМИ извещение о предстоящих торгах.

3. Ознакомиться с документацией на квартиру.

Это нужно сделать до проведения торгов. К таким документам относятся:

  • выписка из ЕГРН об обременениях на квартиру и текущем владельце;
  • технический паспорт помещения;
  • оценочная ведомость;
  • копия постановления суда о продаже квартиры для удовлетворения требований банка.

 4. Дальнейшие действия

Когда аукцион завершается, в протокол вносят данные победителя. Его подписываете вы, как победитель торгов, фирма-организатор торгов и представитель банка. Остальные участники могут забрать свой аванс. Через три дня вам направят копии протокола и подписанного договора купли-продажи квартиры. С ними вам нужно пойти в Росреестр и зарегистрировать право собственности. 

Какие есть риски

Любая сделка с недвижимостью и с участием крупных сумм не до конца безопасно. Конечно, деятельность банка проверяется множеством контролирующих органов, однако все равно стоит проверить недвижимость перед покупкой на отсутствие коммунальных долгов, прописанных в ней людей. Также нужно учесть возможные претензии со стороны должников, проживавших ранее в квартире по договору ипотеки: если они докажут через суд, что в состоянии сами расплатиться с банком, тем более если у них есть несовершеннолетние дети, сделка может быть оспорена или по крайней мере процесс регистрации собственности может замедлиться. Поэтому лучше всего наймите специалиста, который выяснит, не прописан ли в квартире ребенок.

К еще одному существенному недостатку покупки залоговой квартиры относится тот факт, что если она реализуется с торгом, у вас не будет возможности прийти и посмотреть квартиру. 

Риски

Заключение

Покупка залоговой квартиры может быть очень выгодной сделкой, если вы соблюдете все меры предосторожности. Нередки случаи, когда предприимчивые люди покупают подобные квартиры с целью перепродажи и получения прибыли. Такой вариант инвестирования тоже довольно интересен. Однако чтобы избежать главного риск при покупке квартиры у банка — претензий со стороны заемщика — нужно обязательно проверить, кто прописан в квартире, и нет ли на ней дополнительных обременений.

  Иллюстрации Ammis.ru

Тэги:
Комментарии 0
Ваш комментарий будет опубликован после модерации
VIP объявления
Подпишитесь на новостную рассылку

При подписке вы принимаете условия пользовательского соглашения