Главная Статьи о рынке недвижимости Новостройка: как правильно оформить договор долевого участия (ДДУ)

5K просмотры

Новостройка: как правильно оформить договор долевого участия

Что такое ДДУ и какие "подводные камни" он скрывает

Время прочтения - 6 минут

После того, как вы выбрали квартиру, вас устроила цена и способ оплаты, следующий этап — заключение сделки. Для этого нужно подготовить документы, подписать договор долевого участия, зарегистрировать его в Росреестре и перечислить необходимую сумму на счет застройщика. Сегодня мы расскажем об одном из самых важных моментов на этом этапе — договоре долевого участия. Как не ошибиться, подписывая его, и как его можно изменить в свою пользу.     

Договор долевого участия

Что такое ДДУ

Договор долевого участия, в общем-то, призван защитить вас, то есть покупателя, от мошенничества застройщика. Он заключается только между вами и строительной компанией. В договоре обязательно должно быть прописано, какую именно квартиру вы покупаете и через какое время застройщик должен передать ее вам. Другими словами, вы соглашаетесь с тем, что энное количество лет застройщик будет возводить дом и в вашу собственность квартира перейдет только после сдачи дома в эксплуатацию. Кроме того, в договоре стоимость квартиры, которую вы обязуетесь выплатить. В силу этот договор вступает только после того, как вы зарегистрируете его в Росреестре. 

Укажем все пункты, которые должны быть в ДДУ:

  • Адрес дома.
  • Кадастровый номер участка, на котором строится дом.
  • Этаж и номер квартиры.
  • Высота потолков, планировка, площадь квартиры.
  • Дата сдачи дома в эксплуатацию.

В чем плюсы и минусы ДДУ

Заключая ДДУ, вы гарантированно получите новое жилье. Также договор гарантирует вам, что застройщик не сможет изменить стоимость этого жилья, даже если дом будет сдан через пять лет, когда стоимость жилья на рынке сильно изменится. В договоре можно также предусмотреть возможность его расторжение, выплаты штрафов в случае нарушения сторонами условий договора, прописать обязательства застройщика.  

ДДУ также защищает вас от ошибок застройщика. Он обязан будет передать вам квартиру в точно таком же виде, какой указан в договоре. Допустим, если вы купили квартиру площадью 50 кв.м, а на приемке обнаружили, что ее площадь 48 кв.м., то застройщик будет обязан выплатить вам разницу за 2 кв.м. 

Если застройщик будет задерживать сроки сдачи дома, он, согласно договору, обязан согласовать это с вами. Если вы не согласитесь с задержкой, то вы имеете право потребовать от него выплату штрафа – это 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. С учетом того, что дома обычно задерживаются со сдачей на полгода и больше, сумма набежит солидная, на которую можно не только сделать ремонт, но и купить новую мебель. 

Также договор гарантирует качество строительных работ, это что-то вроде гарантийного талона. В ДДУ обычно указано, в течение какого времени застройщик несет ответственность за вашу квартиру. Обычно за квартиру он отвечает 5 лет, а за инженерное оборудование (трубы, вентиляцию, отопление) 3 года. Если будет какая-то поломка, застройщик должен устранить недочеты или выплатить компенсацию. Просто если плохо закрывается окно, вы можете написать претензию, и вам заменят или отремонтируют раму.  

В то же время ДДУ обяжет и вас. Заключив ДДУ, вам придется его регистрировать в Росреестре, это можно задержать оформление остальных документов. Вы должны выплатить полную стоимость квартиры до сдачи новостройки, причем рассрочка составляет максимально пять лет.  

Плюсы и минусы

Какие есть риски

Самый известный риск, конечно же, это срыв сроков сдачи дома в эксплуатацию, заморозка строительства в случае банкротства застройщика. Поэтому при покупке квартиры внимательно изучите историю строительной компании, ее опыт и репутацию на рынке.

Есть и другие риски:

  • Иногда застройщики привлекают для строительства дома не только деньги дольщиков, но и кредитные средства. И в этом случае сам дом становится залогом. Если, допустим, застройщик не сможет по каким-то причинам выплачивать долг, дом может быть изъят банком. Однако принятые в этом году поправки в законодательство о долевом строительстве защищают дольщиков от такой опасной схемы.
  • Двойная продажа. Чтобы у вашей квартиры не было еще одного хозяина, заключайте договор непосредственно с застройщиком, а не с посредниками.      

    Риски    

Проконсультируйтесь с юристом

Перед подписанием ДДУ попросите у застройщика проект договора и пойдите с ним к юристу. Если какие-то пункты в договоре вас не устроят, вы вполне можете обсудить это с застройщиком и внести изменения, закон это разрешает. Например, иногда застройщики добавляют в договор пункт, в котором говорится, что если квартира окажется по площади больше той, которую вы купили, вы обязаны будете оплатить разницу. Без этого пункта обязать вас это сделать застройщик бы не смог, закон о защите прав потребителей на вашей стороне, поэтому вы вправе потребовать убрать этот пункт, пусть постараются сдать вам квартиру именно того размера, какой вам нужен, без дополнительных расходов с вашей стороны.  Если застройщик не пойдет на уступки, лучше поищите другого.

Когда вам выдадут на руки готовый договор, не подписывайте его сразу, сравните с проектом договора. Пусть независимый юрист опять же проверит опасные моменты. Потому что какие-то невыгодные для вас пункты могут быть спрятаны за сложным юридическим языком.  Особенно обратите внимание на три вещи:

  • срок выдачи ключей (иногда сдача дома городу и реальное заселение имеют разные сроки);
  • порядок компенсации площади;
  • представитель застройщика, который подписывает ДДУ.

 О первых двух мы уже поговорили, а третий пункт означает, что, по закону, подписывать ДДУ с дольщиками может только генеральный директор. Либо его представитель с доверенностью. Чаще всего второе, поэтому попросите, чтобы вам показали заверенный у нотариуса или хотя бы подписанный и заверенный печатью гендиректора оригинал доверенности и сделайте его копию для себя. Эта копия поможет вам, если вдруг что-то пойдет не так, вы сможете доказать, что подписали договор с представителем застройщика.   

 Иллюстрации Ammis.ru

Тэги:
Комментарии 0
Ваш комментарий будет опубликован после модерации
VIP объявления
Подпишитесь на новостную рассылку

При подписке вы принимаете условия пользовательского соглашения